Налог с продажи квартиры

 

Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года.

​

ВНИМАНИЕ!

Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении недвижимости полученной в собственность до 1 января 2016 года (например, в 2015, 2014, 2013 и т. д.). Если вы получили недвижимость после этой даты (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), читать дальше НЕ НУЖНО. В отношении подобных квартир действует свой порядок расчета налога (исходя из их кадастровой стоимости). Поэтому вам необходима статья по ссылке:

 

"Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года" 

​

Налог с продажи квартиры в 2016, 2015 и 2014 годах (квартира 3 года или менее 3 лет в собственности)

 

Внимание!

Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. То есть если вы, например, меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется ‐реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте ‐ продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Если вы занимаете такую позицию, то, скорее всего, ее доказывать вам придется в суде

​

• Вычет ‐ это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже жилой недвижимости или земли ‐ это 1 млн. руб.

• Вычет в 1 млн. руб. ‐ это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.

• Вычет в 1 млн. руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).

• Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход на расходы по покупке проданной недвижимости

​

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

 

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.

2. Продажной стоимости квартиры.

​

Срок нахождения в собственности

 

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

​

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года.

​

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности?

​

Этот срок начинает считаться с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. 

Строка в Свидетельстве "о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации".

​

Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

​

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;

• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки‐передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);

• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6) Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122‐ФЗ).

​

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3‐НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

​

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3‐х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор ‐ продажная стоимость квартиры.

​

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

​

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый ‐ получить имущественный налоговый вычет.

Второй ‐ уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

​

Налоговый вычет при продаже

​

Первый способ ‐ имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 (статьи 220 Налогового кодекса). Цитаты:

​

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

1. При определении ... налоговой базы ... налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов...: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем ...; 2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей...

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

 

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

​

Пример

Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

 

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб. С него нужно заплатить налог в размере: 2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

​

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб. Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

​

Ситуация 3

Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

 

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Внимание!

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли‐продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли‐продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

 

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире "в натуре". Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю "в натуре" в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое ‐ продать долю по отдельному договору купли‐продажи доли (а не квартиры). Второе ‐ на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками.

​

Пример

У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать.

 

Ситуация 1

Квартира продается как единый объект по одному договору купли‐продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:

 

2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

 

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:

 

1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

 

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

 

1 400 000 (доход) ‐ 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

 

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:

900 000 х 13% = 117 000 руб.

 

Ситуация 2

Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли‐продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре ‐ 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

 

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

 

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

 

1 400 000 (доход) ‐ 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

 

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:

400 000 х 13% = 52 000 руб.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Внимание!

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3‐НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

​

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли‐продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. 

​

Доходы минус расходы

​

Второй способ ‐ доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

​

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

​

Пример

Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

 

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

 

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

 

С него нужно заплатить налог в размере: 900 000 х 13% = 117 000 руб.

 

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

 

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

 

Налог платить не нужно.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Что выгодней или особенности применения каждого из способов

​

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае ‐ расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

​

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно ‐ либо вычет, либо расходы.

​

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой ‐ на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03‐04‐05/7‐563, от 5 апреля 2011 г. № 03‐04‐05/9‐219, от 10 февраля 2010 г. № 03‐04‐05/9‐48, от 3 июня 2009 г. № 03‐04‐05‐ 01/418 (цитата):

​

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

"при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220. Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы.

​

Используем два вычета: для продавцов и покупателей

​

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году(!), то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). 

​

Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. 

 

Первый вычет подробно разобран выше.

​

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб.

 

К слову сказать этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное ‐ чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались или недоиспользовали) и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника).  Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

​

Пример

Вы продаете одну квартиру и одновременно покупаете другую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

 

Ситуация 1

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 6 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 3 000 000 руб. (максимальный вычет по ней ‐ 2 000 000 руб.).

 

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

6 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

 

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

 

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:

3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

 

Ситуация 2

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 4 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней ‐ 1 700 000 руб.).

 

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

4 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

 

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 700 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 1 300 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

 

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:

1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

​

Ситуация 3

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 450 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней ‐ 1 900 000 руб.).

 

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 450 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

 

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

450 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 1 900 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

 

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

 

Ситуация 4

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 1 900 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней ‐ 2 000 000 руб.).

 

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

1 900 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

 

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

900 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 0 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

 

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, также не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 100 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

 

Ситуация 5

Продажная стоимость проданной квартиры составляет 650 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней ‐ 1 300 000 руб.).

 

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

 

650 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 0 руб. В такой ситуации второй вычет может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий год

​

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

 

Зачастую некоторые налоговики считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.  

 

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

 

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03‐04‐05/9‐ 115 (цитата):

 

"...если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался".

 

Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2014‐ом), а купили в следующем (например 2015‐ом). В такой ситуации в 2014 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет ‐ для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2015 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2015 года.

 

Если вы полностью перекрыли доход но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования)

​

Прежде всего отметим, что Агентство недвижимости "ГорЖилФонд", помогает подготовить документы и продать недвижимость, не рискуя совершить не правильных действий по налогам. "ГорЖилФонд" поможет и если, например, вы продаете квартиру, и одновременно покупаете квартиру. Использовать пошаговые инструкции специалиста. АН "ГорЖилФонд" сэкономит много времени и поможет избежать ошибок.

​

​