Налог с продажи квартиры в 2016 году

 

(этот порядок применяется только по тем квартирам, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позднее)

 

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года.

​

Налог с продажи квартиры в 2016, 2017 и 2018 годах (квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности)

​

Внимание!

Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. То есть если вы, например, меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется ‐реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте ‐ продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Если вы занимаете такую позицию, то, скорее всего, ее доказывать вам придется в суде

​​

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

​

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.

2. Продажной стоимости квартиры.

​

Срок нахождения в собственности

​

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом, вне зависимости от его суммы.

​

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382‐ФЗ, пункт 3 статья 4. 

 

Итак, правило про 3‐х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

​

• по наследству;

• в дар от близкого родственника. По Семейному кодексу (статья 14) близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;

• в порядке приватизации;

• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

​

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. В отношении всех остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю.

​

Пример

Вы продаете квартиру.

 

Ситуация 1

Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

 

Ситуация 2

Квартиру вы раньше купили у стороннего человека. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квратира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5‐ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой.

​

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве "о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации".

​

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке "Дата выдачи". Не вполне юридически правильно ‐ зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше ‐ с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно.

​

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

​

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;

• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки‐передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);

• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6) Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122‐ФЗ).

​

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3‐НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

​

​

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее пяти или трех лет (5 или 3‐х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор ‐ продажная стоимость квартиры.

​

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

​

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли‐продажи квартиры. Причем, например рыночную, кадастровую или балансовую стоимость недвижимости в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость, чтобы уходить от налогов.

​

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая ‐ купли‐продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли‐продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде "не светился" и оставался у покупателя на всякий случай.

​

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

​

Проще говоря в доход берут максимальную величину:

 

• договорную стоимость;

• кадастровую стоимость умноженную на 0,7

​

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

​

Пример

Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

 

Ситуация 1

По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб. В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

 

Ситуация 2

По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

 

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он‐лайн вы можете через наш сервис "Узнать кадастровую стоимость".

Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

​

Полученный доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый ‐ получить имущественный налоговый вычет. Второй ‐ уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

​

Налоговый вычет при продаже

​

Первый способ ‐ имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

​

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

​

Пример

Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

 

Ситуация 1

Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб. С него нужно заплатить налог в размере: 2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

 

Ситуация 2

Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

 

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

 

Ситуация 3

Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

 

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Внимание!

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли‐продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли‐продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

​

Пример

У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать. Продажная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется договорная цена.

​

Ситуация 1

Квартира продается как единый объект по одному договору купли‐продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:

 

2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

 

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:

 

1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

 

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

 

1 400 000 (доход) ‐ 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

 

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере: 900 000 х 13% = 117 000 руб.

 

Ситуация 2

Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли‐продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре ‐ 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

 

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

 

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

 

1 400 000 (доход) ‐ 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

 

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере: 400 000 х 13% = 52 000 руб. ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Внимание!

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3‐НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. 

​

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли‐продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. 

​

Доходы минус расходы

​

Второй способ ‐ доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3‐х или 5‐ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

​

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

​

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

​

​

Пример

Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная цена.

 

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

 

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

 

С него нужно заплатить налог в размере:

900 000 х 13% = 117 000 руб.

 

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

 

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб. Налог платить не нужно.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Внимание!

Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3‐х или 5‐ти лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3‐НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. 

​

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли‐продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. 

​

Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. 

​

Что выгодней или особенности применения каждого из способов

​

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае ‐ расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

​

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно ‐ либо вычет, либо расходы.

​

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой ‐ на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03‐04‐05/7‐563, от 5 апреля 2011 г. № 03‐04‐05/9‐219, от 10 февраля 2010 г. № 03‐04‐05/9‐48, от 3 июня 2009 г. № 03‐04‐05‐ 01/418. Согласно этим документам (цитата):

​

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

"при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

​

Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. 

​

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой ‐ расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

​

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры).

​

Используем два вычета: для продавцов и покупателей

​

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году(!), то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). 

​

Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. 

 

Первый вычет подробно разобран выше.

​

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб.

 

К слову сказать этот вычет вы вправе заявить даже по той квартире, которая была продана. Факт ее продажи значения не имеет. Главное ‐ чтобы вы имели на него право (то есть ранее вы им никогда не пользовались или недоиспользовали) и эта квартира НЕ была куплена у взаимозависимого лица, например, ближайшего родственника).  Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

​

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

 

Зачастую некоторые налоговики считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.  

 

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

 

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03‐04‐05/9‐ 115 (цитата):

 

"...если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался".

 

Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2014‐ом), а купили в следующем (например 2015‐ом). В такой ситуации в 2014 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет ‐ для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2015 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2015 года.

 

Если вы полностью перекрыли доход но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования)

​

Прежде всего отметим, что Агентство недвижимости "ГорЖилФонд", помогает подготовить документы и продать недвижимость, не рискуя совершить не правильных действий по налогам. "ГорЖилФонд" поможет и если, например, вы продаете квартиру, и одновременно покупаете квартиру. Использовать пошаговые инструкции специалиста. АН "ГорЖилФонд" сэкономит много времени и поможет избежать ошибок.